經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
“我手頭的錢不足以提前還貸，而且我也不想冒著風(fēng)險(xiǎn)用消費(fèi)貸或者經(jīng)營(yíng)貸去沖抵房貸，變相降低房貸利率。”7月2日，濟(jì)南市民李傳力向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，“但我的房貸利率確實(shí)有點(diǎn)高，銀行就不能和去年一樣主動(dòng)給我們調(diào)整利率嗎？或者重啟轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)讓我們的房貸利率下調(diào)一些，緩解壓力？”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在采訪中了解到，和李傳力一樣在房貸利率高位“進(jìn)場(chǎng)”的很多購(gòu)房者，尤其是二套房購(gòu)房者，希望降低貸款利率來(lái)減輕還貸壓力。
不過(guò)受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)重啟的可能性不大，同時(shí)對(duì)于存量房貸利率下調(diào)，還需要政策的支持和平衡各方面的利益關(guān)系。
被叫停的轉(zhuǎn)按揭
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，李傳力2021年在濟(jì)南購(gòu)買了一套住宅，當(dāng)時(shí)貸款210萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元的公積金貸款，160萬(wàn)元的商貸，當(dāng)時(shí)的商業(yè)房貸利率是LPR+35BP（基點(diǎn)），雖然經(jīng)歷了多輪調(diào)整，房貸利率降至了4.2%，但與如今濟(jì)南新發(fā)房貸3.45%相比，仍高出75個(gè)BP。
“我去房產(chǎn)中介那里咨詢過(guò)，對(duì)方倒是給了兩個(gè)辦法，但都無(wú)法使用。”李傳力說(shuō)道，“一個(gè)是商轉(zhuǎn)公，再一個(gè)就是通過(guò)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)降低房貸利率。”
李傳力告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他不符合商轉(zhuǎn)公的條件，因?yàn)樗玫氖墙M合貸的方式購(gòu)買的住房。
按照《濟(jì)南市個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款暫行辦法》規(guī)定，商轉(zhuǎn)公只能轉(zhuǎn)為純公積金貸款，不能轉(zhuǎn)為組合貸款，并且原個(gè)人住房組合貸款也不能申請(qǐng)轉(zhuǎn)公積金貸款。
此外，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)早在2007年就被監(jiān)管部門叫停了。2007年9月，央行、原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》以及補(bǔ)充通知等文件，并召開了加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會(huì)議，嚴(yán)厲查處假按揭、加按揭、轉(zhuǎn)按揭等違規(guī)行為和變通做法。
什么是轉(zhuǎn)按揭？對(duì)此濟(jì)南一家商業(yè)銀行的個(gè)貸部經(jīng)理馮以軒給出了解釋。“簡(jiǎn)單說(shuō)轉(zhuǎn)按揭相當(dāng)于你在A銀行辦理的房貸利率高一些，幾年后，你又在B銀行貸了一筆款將A銀行的房貸一次性還清，然后將B銀行的貸款轉(zhuǎn)為房貸，而且利率還低一些。”
轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)并非沒有隱憂。有金融管理部門專業(yè)人士指出，在經(jīng)濟(jì)上行、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的環(huán)境下，轉(zhuǎn)按揭和加按揭極易放大住房信貸規(guī)模。還會(huì)成為炒房者的投機(jī)工具，獲得資金后購(gòu)買多套住房或進(jìn)入股市，增加了銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。
馮以軒給經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者舉例說(shuō)明，一位購(gòu)房者通過(guò)A銀行貸款100萬(wàn)元買了套價(jià)值150萬(wàn)元的房子，還了幾年后，他把貸款轉(zhuǎn)到了B銀行，而B銀行對(duì)他的房產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)漲價(jià)，值250萬(wàn)元，就給他放貸170萬(wàn)元，比原來(lái)的貸款額度還高。“這就是典型的轉(zhuǎn)按揭和加按揭業(yè)務(wù)。購(gòu)房者套出的多余資金可以再按揭買房或者投入股市。”
“從銀行業(yè)整體來(lái)看，轉(zhuǎn)按揭被看做是一種‘挖墻腳’行為，會(huì)引發(fā)銀行之間的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)甚至惡性競(jìng)爭(zhēng)。”銀行業(yè)分析師張鵬博在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示。“一旦放開轉(zhuǎn)按揭，中小銀行會(huì)以較低的利率從大銀行手中搶奪客戶，商業(yè)銀行會(huì)大打利率價(jià)格戰(zhàn)，而大銀行為了保住房貸客戶也會(huì)加入到利率價(jià)格戰(zhàn)中。”
尚需政策支持
李傳力給經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者算了一筆賬，以商業(yè)貸款金額160萬(wàn)元30年期、等額本息的還款方式，按照利率4.2%計(jì)算，總還款金額為281.67萬(wàn)元左右；如果按照5年期LPR計(jì)算，總還款金額為273.33萬(wàn)元左右；如果按照濟(jì)南最新的首套房的利率3.45%計(jì)算，總還款金額257萬(wàn)元左右。“聽說(shuō)未來(lái)首套房貸利率還會(huì)下調(diào)，如果調(diào)到3.25%的話，總的還款金額就到了250萬(wàn)元左右，差額更大了。”李傳力說(shuō)。
正是因?yàn)槔⒌闹С瞿芙档筒簧伲虼瞬簧俅媪糠抠J借款人眼下討論最多的便是：“存量房貸利率能不能再降一點(diǎn)兒？”
張鵬博告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，目前呼吁下調(diào)房貸利率的主要集中于存量房首套房貸客戶和存量二套房貸客戶。“目前存量首套房貸客戶的房貸利率基本都在4.2%左右，而二套房貸客戶的利率則更高一些，大多都在4.5%—5%左右，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)房貸的壓力更高一些。”
對(duì)于存量房貸利率下調(diào)的可能性，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪了多家銀行，得到的答復(fù)均為“目前沒有下調(diào)存量房貸的政策”。
在張鵬博看來(lái)，對(duì)于銀行而言，下調(diào)存量房貸利率有利于緩解提前還款問題，留存優(yōu)質(zhì)客戶。但銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調(diào)存量房貸利率會(huì)進(jìn)一步壓低銀行的利潤(rùn)空間。
根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年一季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較上年末的1.69%減少0.15個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期的1.74%下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。凈息差持續(xù)下行，不僅會(huì)影響到銀行信貸投放意愿和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，更會(huì)影響到銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)防控能力和金融穩(wěn)定安全。
有業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)測(cè)算，存量按揭貸款平均下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，商業(yè)銀行息差可能下滑6—9個(gè)基點(diǎn)，由此可見，凈息差的持續(xù)下降或?qū)⒊蔀榇媪糠抠J利率調(diào)整的掣肘。
“為了給利率‘高位站崗’購(gòu)房者減負(fù)，其實(shí)很簡(jiǎn)單，就像去年8月份央行出臺(tái)一個(gè)降低存量房貸利率的指導(dǎo)意見，銀行就可以參照?qǐng)?zhí)行了。”張鵬博表示， “在沒有政策支持的前提下，銀行無(wú)權(quán)自行調(diào)整房貸利率水平，靈活調(diào)整還款模式已經(jīng)是銀行唯一的選擇。”
正如張鵬博所說(shuō)，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，不少銀行創(chuàng)新推出了個(gè)性化的房貸還款政策。如平安銀行推出了“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”等特色還款方式的房貸業(yè)務(wù)。建設(shè)銀行推出了“輕松供”“尾期還”房貸業(yè)務(wù)，興業(yè)銀行推出了“隨薪供”房貸業(yè)務(wù)。
張鵬博認(rèn)為，銀行可以考慮給存量房貸客戶發(fā)放一定期限的利率優(yōu)惠券。“就像消費(fèi)貸的利率優(yōu)惠券一樣，可以發(fā)放給客戶使用。對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，能夠享受到階段性的利率補(bǔ)貼，起到了降低利率的作用；對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，利率優(yōu)惠券的優(yōu)惠幅度、期限和數(shù)量可以根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整，具有較好的可控性，同時(shí)也不需要改變?cè)泻贤鄬?duì)便利。”
