經濟導報記者 王雅潔
“首套房貸從4.8%降到了4.3%，我的月供還款少了300元。”9月25日存量首套房貸利率已開啟批量調降，不少“高位站崗”的房貸族切身感受到了變化。
存量首套房貸利率下調惠及萬千百姓，為房貸族節省的是“真金白銀”。經濟導報記者調查了解到，9月25日，包括建設銀行、廣發銀行、招商銀行等在內的商業銀行通過短信發送、客服電話提示等方式為焦急等待調降結果的房貸族公布調降通知。需要注意的是，此輪批量調降不僅包含首套房貸，二套房轉首套房的也會受益。而批量調降后，部分貸款人的最新執行利率也并非下限，還有一定降幅空間。銀行從業者提醒，房貸族需了解自己貸款的重定價日，時刻關注利率變動。
降幅不同
月供節省各不一
9月25日一上班，濟南白領柳杰就盯著手機，期待最終調降結果。2014年，柳杰工作3年后買下了她在濟南的第一套房子，采用公積金+商業貸款的組合形式，通過建設銀行辦理了80萬元的商貸。
柳杰買房的時機趕上了樓市的一波熱潮，那時候的商貸已經不再打折而是采取加點的方式。“我的首套房貸利率為LPR+34.5個基點。因為購房時間是2014年，當地公布的調降政策并未標明我這個時間段，所以到底能降多少心里沒底。”柳杰告訴經濟導報記者，她也進行了多番咨詢，包括監管部門以及貸款行給出的答復都是以銀行最終調降結果為準。
9月25日下午，一直沒等到短信通知的柳杰撥通了建設銀行客服電話。“如需查詢房貸利率調整結果，您可直接通過手機銀行App搜索‘利率調整’，點擊房貸利率調整菜單查詢，其他路徑界面的還款金額、還款計劃、還款期限等數據請以9月26日8點后查詢結果為準。”該行客服工作人員回復。
“降了！從4.645%降到了4.3%。”柳杰指著手機銀行界面盤算著，“以前我每月還貸4120元，降低后是3960元，月供省了160元左右，因為每月還款多少還有點浮動。”
相比柳杰，2021年買房的濟南市民張路調降后月供省得更多一點，接近300元。“今天11點，我收到了貸款行廣發銀行發來的利率調降通知，房貸利率從4.8%降到了4.3%。”張路向經濟導報記者提供的存量貸款查詢詳情截圖顯示，其貸款屬于首套房貸，執行利率已更新為4.3%。
經濟導報記者測算，以貸款100萬元、房貸30年等額本息為例，從4.8%調降到4.3%后，月供減少300元。
同樣降至LPR
為何有人4.3%有人4.2%
經濟導報記者注意到，柳杰和張路的首套房執行的調降政策即去除加點，降至LPR。但柳杰有些不解，“為何同樣降至LPR，我的只降到了4.3%，而我朋友卻降到了4.2%呢?”
“主要是因為每個人房貸利率的重定價日不一樣。”山東一家城商行地方分支負責人蔣川向經濟導報記者解釋，調降后如果是4.3%的執行利率，說明貸款人的重定價日選擇了固定日調整(每年1月1日)，或貸款人的重定價日選擇的是次年對應日(一般指放款日)調整，今年還沒到調整日期。調降后是4.2%的，依據是今年6月20日最新公布的5年期LPR，這說明貸款人已經經歷了重定價日。
也就是說，此輪調降后，如若LPR不作調整，4.3%貸款執行利率的房貸族在接下來的重定價日后還將迎來0.1個百分點的降幅。
一般來說，對于選擇浮動利率調整方式的房貸用戶來說，銀行一般會對LPR的重定價日給出兩個選項：一是次年對應日調整(個人貸款發放日)，另一種則是固定日調整(每年1月1日)。
“選擇重定價日時，可遵循‘早定早享受’的原則。”蔣川提示，“其實，仔細查看購房貸款合同，你會發現，除了固定日調整、次年對應日，還有‘次期’調整(按月調整)等可供選擇。在簽訂購房合同的時候，要多與貸款行溝通，選擇適合自己的浮動利率調整方式。”
部分首套房貸利率“按兵不動”
二套轉首套符合條件的也可下調
杜群是2013年在濟南購置首套房的，他此前享受的貸款利率為LPR-39個基點。9月25日，他查詢自己的房貸利率發現，目前執行貸款年利率是3.91%，未發生變動。
2022年9月因投靠子女在濟南購買首套房的姜女士，其當時放款享受的利率政策是LPR-20基點。在此輪存量首套房貸利率調降前，姜女士剛趕上一年一度的重新定價日，重定后貸款執行年利率為4%(4.2%-20個基點)。9月25日，姜女士查詢顯示其不在此次調整范圍內。
經濟導報記者注意到，按照山東銀行機構發布的貸款市場報價利率(LPR)貸款調整規則，杜群屬于2019年10月7日(含)之前發放貸款利率低于LPR的情況，姜女士屬于2022年5月15日(含)后發放的貸款(貸款利率為LPR-20個基點)，均屬于不調整范疇。
“此次存量首套房貸利率下調，不需要借款人主動申請。”一家大型國有銀行山東分支個貸負責人于紅在與經濟導報記者溝通時透露，“需要主動申請的情況也有，如貸款發放或簽訂合同時，不符合首套住房標準，但當前借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。申請時借款人需按當地住房貸款套數認定要求向貸款經辦網點提交證明材料。審核通過后，也可享受利率下調福利。”
此輪存量首套房貸利率下調涉及資金量有多少？據中泰證券分析師戴志鋒測算，上市銀行2018-2022年期間投放按揭貸款約23萬億元，占目前上市銀行存量按揭的65.5%，假設該部分可享受存量房貸利率下調，預計節省居民利息支出1388億元，預計對上市銀行2024年息差影響約4.7BP(基點)，營收影響在2.3%。
